頂上決戦！GAFAMの財務分析！

こんにちは！ノミの投資家です。

今回はめちゃめちゃ久しぶりに財務分析をしてみました😃テーマとして、GAFAMの財務を分析して投資先としてはどれが最適かを考えてみたいと思います。GAFAMはS&P500はもちろん世界の株価を牽引していると言っても過言ではない銘柄ですが、どのような財務状況になっているかしっかり分析することで銘柄選定の参考にしていきたいと思います。早速見てみましょう！

１．収益性分析

まずは企業運営の基盤である売上、営業利益、純利益を見てみます。この3つを見ることで事業の成長性やそもそもの稼ぐ力を推し量ることができます。中でも私が重要視しているのは営業利益率です。そもそも利益を残せるだけの事業をしているのか、生の実力を測る指標として重要な指標になります。データの出所はMorningstar(Morningstar | Empowering Investor Success)です。

◆GOOGL

◆AMZN

◆FB

◆AAPL

◆MSFT

直近5年は各社売上、利益ともに成長させてきています。売上の安定感としてはGOOGLとMSFTが抜群の安定成長を誇っています。特にMSFTは営業利益率41%と5社でトップの利益率で年々その率を伸ばすという驚異的な数字を出しています。GOOGLは直近1年で大きく収益性を伸ばし営利率も30%を超えました。AAPLは売上が年によってバラつきがあり、利益率も下降傾向でしたが直近1年で回復させています。FBも売上を伸ばしており収益率を改善させてきています。一番収益率で低かったのはAMZNでした。営利率5.3％と非常に利益率が悪く、売上はUSD 4700億と5社の中でダントツトップですが、営業利益額は下から2番目のFBの半分程度のレベルとなっています。

２．キャッシュフロー

次にキャッシュフロー(CF)です。財務三点セットの一つで現金を会社に残す力を表す重要な指標です。

◆GOOGL

◆AMZN

◆FB

◆AAPL

◆MSFT

フリーCFを見ると各社さすがの実力で多くの現金を残せていますが、AMZNだけは直近でフリーCFがマイナスとなっています。多額の投資を行っている背景もあるのですが、そもそもの営業CFが下がっているのが気になるところです。売上高に対してどれだけ現金を残せたかを表す営業CFマージンを見てもAMZNは5.9%と弱いことが判ります。MSFT、FBは営業CFマージンが圧倒的に強く50%近くになっており、利益率の高さ、強靭なキャッシュで事業の好調さを伺うことができます。AAPL、GOOGLは営業CFマージンが30%程度で、こちらもキャッシュ力の強さが表れています。特にAAPLは投資額に対して営業CFが強く、潤沢なフリーCFを残せていますね。

３．1株あたり利益と資産

次に1株あたりの利益(EPS)と資産(BPS)を見ていきます。これを見ることで発行している株式に対して利益と資産を伸ばせているかを推し量ることができます。

◆GOOGL

◆AMZN

◆FB

◆AAPL

◆MSFT

抜群の安定感でEPSを残せているのはAAPLでした！AAPLは収益面では年による上下があり、やや不安定でしたがEPSの面では非常に安定的に伸ばしています。理由は発行済株式数が継続して減少していることですね。強靭なフリーCFを生み出しながらしっかり自社株買いで株式枚数を減らすことでEPSを安定成長させています。一方でBPSは減少傾向にあり、純資産を投資に回して資産効率を上げようとしているのが分かります。GOOGL、FB、MSFTも同様に順調に株式枚数を減らしながらEPSを伸ばしており、利益余剰金を自社株買いと事業拡大にしっかり振り向けつつ資産も増やす株主還元サイクルができていると考えられます。AMZNはEPSは伸ばせているのですが、株式発行を継続して行っています。おそらく本業での利益とキャッシュフローが弱いため新規の投資を株主に負担させることで賄っていると考えられます。本業での利益率増が必要な状態と思われます。

４．バランスシート

最後にバランスシート(BS)を見てみます。BSを見ることで財務の健全性を測ることができるので、事業環境の変動への耐性などを想像することができます。今回は負債と純資産の部を見て健全性を見ていきたいと思います。

◆GOOGL

◆AMZN

◆FB

◆AAPL

◆MSFT

自己資本比率の高さではGOOGL、FBが70%超と非常に盤石の財務を誇っています。その上でROE(自己資本利益率)も30%超と一定の資本効率が出せています。MSFTも自己資本比率43%と財務強固でROEは47%を出しおり、強い財務と稼ぐ力との両輪で事業を伸ばしているのが分かります。AAPLは負債で資金調達しながら稼ぎ出す財務戦略でROE 147%を叩き出しています。とにかくキャッシュを稼ぎ出す力をバックボーンに負債をガンガンして返済しながら資金効率を上げていることが伺えます。AMZNは自己資本比率33%に対してROE 29%と資金効率面でGAFAMで一番悪い状態のようです。やはり利益率とキャッシュフローの改善は必須と思われます。

５．まとめ

今回はGAFAM 5社の財務を分析してみましたがいかがだったでしょうか？GAFAMといっても財務の内容は色が違っているのが分かりますね。特にAMZNは最近株価が軟調ですが、財務体質が背景にあるのかもしれません。今回分析してみて、私だったらどの銘柄買うか？を考えるとAMZNを除くGFAMですね。ただ、事業内容を見るとやはり安心して買えるのはGOOGL、AAPL、MSFTといったところでしょうか。

以上、GAFAMの財務分析でした！

※この記事は筆者の考えに基づいていますので投資は自己判断で行って下さい。

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2022年1月までの実績まとめ

こんにちは！ノミの投資家です。

2022年に入って早くも1か月が過ぎました！毎日慌ただしくしているとすぐ年取ってしまいそうですね(笑) 22年はノミポートフォリオを大きく改革しようと考えていて、1月から早速大きく変革を入れました！どのように変わったか見てみたいと思います。

聖域なきポートフォリオ改革！今月はめちゃめちゃいじったで！

１．ポートフォリオ

まずはポートフォリオです。

時価総額：$90,823

損益：+$16,164

損益率：+22.7%

ノミの今年からの投資方針は「攻めと守りのメリハリをつけて資産を増やす」です！この方針の下で1月は大ナタを振るって方針に合わない銘柄を整理しました。整理対象は、GIS, DKNG, SKLZ, GMBL, ACB, CGC, JNJ, V, UL, KO, BTIです。NISA口座で買っていたものや思い入れのある銘柄もありましたが容赦なく売りました。SKLZ、DKNGはTwitterでいろんな人が持てはやしていたのでノリで買いましたが結果は多額の損失を出すことになりました。インフルエンサーやイナゴたちがワイワイ騒いでいる銘柄には絶対手を出してはいけないことを改めて痛感しましたね🤔ま、良い勉強代です！

で、肝心のノミが考えた攻めと守りの定義はこちらです🦗💞

攻め=高成長、成長を支える事業基盤、キャピタル増

守り=高配当増配、鋼の財務とキャッシュリッチ

この方針で、AAPL, ABBV, CROX, CRWD, MO, MSFT, PEP, PFE, PM, QYLD, SPXL, TSLAを選定して投資していくことにしました。初のETFとしてQYLD, SPXLを取り入れてパフォーマンスを伸ばしていきます！銘柄は今後増やすかもしれないですが、方針に見合ったやつらを選んで入れていきたいと思います。

新旧ポートフォリオの変化をグラフにするとこんな感じ！

👇こちらが12月までの旧ポートフォリオ

👇こちらが新ポートフォリオです！

うん、だいぶスッキリしましたね😃メリハリをつけて方針に見合う銘柄にどんどん入金していきたいと思います‼

👇セクター構成比を見るとこんな感じです。

生活必需品で中途半端な位置づけの銘柄を売ってMSFT、TSLAなどに振ったのでハイテクとEVの比率が増えてきてます。ETFも17%ほど入れているので安定感が増す感じにしてます。MSFTは2年間保有してみて絶対的な安定感と成長性があるので今後ももっと買いますつもりですがセクター比率は大まかにこんな感じで維持しようと思ってます。

２．総資産推移

資産増：+$22,030
増加率：+32.0%

銘柄整理で大量に売却したことで資産増は12月に比べると減ってしまいましたが、相場が下落していたのを利用して入れ替えたのである程度緩衝しながらいじれたかなと思います。配当含めて資産を32%増加できているので状態は良好です🥰✌

３．配当金積み上げ

最後に配当積上げを見てみます！

今月はPEP、PM、MOから合計$185の配当を受け取りました！3銘柄でこれだけもらえるのでタバコ株の配当があるとデカいですね🉐2月からはQYLDの分配金が毎月入るようになるのでCFが上がります！キャッシュ入ればどんどん買い増せるので配当は資金のエンジンとして今後も増やしていきたいと思います💲

ではでは、オミクロンが拡大しているので皆さんくれぐれもご注意下さい~💞

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2021年間実績まとめ

こんにちは！ノミの投資家です。

もう一月も終わりなのに2021年の実績まとめをしていなかったのがずっと心残りでした！笑　このままやらず仕舞いになるのは悲しいのでサクッとやります！！(^^♪　2021年をどのように締めくくったか見ていきましょう~💖

１．ポートフォリオ

時価総額：$98,531
損益額：+$19,107
損益率：+25.1%

過去最高を叩き出しました‼米国株始めて丸3年になりますが損益額が2万ドル目前まできてます。MSFT、TSLA、AAPLなどの大型グロースが牽引して素晴らしい成績を残してくれました。ワクチン特需で株価が爆上げしたPFEをはじめ、PEP、GIS、KOなども地味に上げてきてキャピタルが成長しました。一方で完全にギャンブル枠として買っていたSKLZ、DKNG、GMBLなどのエンタメは一年間下がり続け多額の損失を出しています。これらは整理対象と考えましたので1月に売却を完了してます。いろいろ失敗もしましたが概ね投資としては順調な一年になりました。

こちらバーチャートレースになります！19年からのポートフォリオ変遷がビジュアライズされているので面白いです！

２．総資産推移

増加額：+$24,788

増加率：+33.6%

19年より米国株を始めて以来、21年12月時点で資産増加額、評価損益率、増加率全てで過去最高を更新しました！😭🙌✌3年間で33.6%なので年平均11.2%の増加となりました。米国株の平均が7%と言われているので平均以上のパフォーマンスが出せているかなと思います。

３．配当金積み上げ

最後に配当金の状況です。

12月はJNJ、KO、MSFT、PFE、UL、Vから合計$143の受取りとなりました。21年の配当は全部で$2,111となりこちらも過去最高を更新しています。19年からの3年間で$5,040の配当金を受け取れたので最初の3年間としては上出来だなと思います。ただ、高配当銘柄はキャピタル増があまり狙えないのでいろいろ考えてPFを改革していこうと思っています。

さて、サクッとの振り返りになりましたが22年も頑張って投資していきたいと思います！

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太陽光を査定するといい金額出るかもよ？

みなさん、こんにちは！ノミの投資家です。

私は太陽光発電所を所有しているのですが、ホントに安定的にキャッシュフローを生み出してくれて良い投資先だと感じています。今後まだもう少し拡大させていきたいと思ってますが、太陽光発電の固定買取制度(FIT)は売電単価が落ちていって21年からは10-50kWの野立ては新規ではFITを適用できなくなりました。13年から始まったFITによりブームとなった太陽光発電も転換期を迎えていますね。

そんな太陽光投資ですが、市場が成熟したことで最近では中古市場が形成されていているようです！

今回は太陽光の出口戦略について実例の話を聞いたのでケーススタディと査定のメリットについて書いてみました！

発電所を所有しているけどサクッと手放して別の投資に振り替えたいと考えている方には出口戦略として面白い戦略になってくるかも知れませんね

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１．ケーススタディ

①Aさんのケース

Aさんは青森某所に発電所を所有しており、売却益を基に不動産投資を検討しているとのことです。どのようなケースか見てみましょう。売電による儲けはややこしくなるので除いて、単純にキャピタルゲインがどれだけ増えたかを見てみました。

◆前提条件◆

　◆ 19年11月連系

　◆ 2600万円 15年フルローン購入

　　➡  22年1月に売却予定

　◆ 場所：青森県某所（FIT 24円）

　◆ 想定残債：2290万（2022年1月時点）

　◆ 査定金額：2280万

　◆ 年間収入： 売電、消費税還付 約200万円

　◆ 年間支出：消費税、その他経費 約32.5万円→　2年間で計65万円

【トータルのキャピタルゲイン】

200万円ー93万円＝+107万円

査定金額と残債金額の差額　+60万円

 ➡ 3年間で+167万円のキャピタルゲイン💴🙌

【売却したメリットと目的】

✅ 太陽光を売却したことによってローン枠が空く

✅ 太陽光で作った手残りの一部100万円を使い不動産ローンを組む予定

Aさんのケースは 消費税還付分をマルっと取り込み、さらに残債よりも高い金額で査定が出たことによりプラスが出ました。それを不動産などの別の現物資産の購入資金してアセットアロケーションを変えることでポートフォリオの多角化に成功した例ですね。

➁Bさんのケース

続いてBさんのケースを見てみましょう。

◆前提条件◆

　◆ 19年11月連系

　◆ 2600万円 15年フルローン購入

　　 ➡　22年1月に売却予定

　◆ 場所：青森県某所（FIT 24円）

　◆ 想定残債：2290万（2022年1月時点）

　◆ 査定金額：2280万

　◆ 年間収入： 売電、消費税還付 約200万円

　◆ 年間支出：消費税、その他経費 約32.5万円→　2年間で計65万円

【トータルのキャピタルゲイン】

 200万円ー65万円＝+135万円

査定金額と残債金額の差額　▲10万円

   ➡　3年間で+125万円のキャピタルゲイン🙌💴

【売却のメリットと目的】

✅ フルローンで125万円のキャッシュが生み出せた。

✅ 100万円を使って別の金融商品を購入予定。

Bさんの場合は査定金額が残債より少なく出ましたが、消費税還付分が大きいことで無事キャピタルゲインを取れています。金融商品を買うためには現金が必要だったところを太陽光をフルローン購入→売却によるキャピタルゲインで現金を生み出し、金融商品を買うことができました。

３．ノミパワー発電所のケース

ノミパワー発電所も査定してみました！まだまだ全然売る気はないですが、査定だけはやってみても面白そうだったので♪さて、どんな金額になったでしょうか？

◆前提条件◆

　◆ 21年8月連系、2500万円

　◆ 20年フルローンで購入 (売却は未定)

　◆ 場所：長崎県某所（FIT 18円）

　◆ 想定残債：2450万（2021年11月時点）

　◆ 査定金額：2250万

　◆ 年間収入： 売電、設備費消費税還付 約220万円(予定)

　◆ 年間支出：消費税、その他経費 約20万円

【トータルのキャピタルゲイン】

 220万円ー20万円＝+200万円

査定金額と残債金額の差額　▲200万円

   ➡　プラマイゼロでした！🦗🤣

稼働開始が21年8月でまだ実績3か月分と少なく、最初に購入した際のシミュレーションが査定のベースとなってます。今売却するとキャピタルのプラスは無いことが分かりました！(売電収入分は当然プラスになってますが！)

４．査定しておくメリット

太陽光は売電によるキャッシュフローが出るところに注目されがちですが、売却した場合もキャピタルゲインが取れる可能性があり、しかもそれをフルローンで購入→売却する流れで、何もないところからキャピタルゲインのキャッシュを生み出せるメリットがあることが分かりました！

もちろん全員に当てはまるケースではないと思いますが、太陽光を所有している方は将来的な選択肢を考える上で自分の資産がどの程度の金額になるか一度試しに査定してみるのも良いのではないかと思います！

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何となく所有しておくだけではなく、とりあえず査定してみて資産価値を把握しておけばもっと資産運用を効率化できるかもしれませんよ😃

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2021年10月までの実績まとめ

みなさん、こんにちは！ノミの投資家です。

毎月恒例だった月次実績まとめですが、太陽光やら不動産のことでいろいろ忙しくて9月分はサボってしまいました。10月分はちゃんとやりましたのでサクッと並べたいと思います~♪

あ、私不動産投資始めたんで興味ある人は勉強した方法をこちらの記事にまとめているので参考にしてみてください🥰役に立つと思います🎶

nomiinvestor.hatenablog.com

１．ポートフォリオ

まずはポートフォリオからです。

時価総額：$96,156

評価損益：+$17,312

損益率：+23.0％

いやー上がりましたね！10月はお祭り相場でした！特に決算◎だったTSLAとMSFTの凄まじい伸びが目を見張りました！お二方とも見事ダブルバガーを達成してさらに伸びてます😆さらに8月に買っていたCROXも見事な決算内容でPF中盤からガンガン上昇中です。AAPLは決算滑ったので少し停滞気味ですが、その他の銘柄たちは基本的に決算〇なので全体として伸ばすことができました。

セグメント別では生活必需品にCROXがいることでトップになってます。ハイテクはMSFTとCRWDで引っ張る、ヘルスケアはABBV、EVはTSLAでそれぞれのセグメントに牽引役がいるので大きく偏ることなくバランスが保てています！

2019年1月~2021年10月までのバーチャートレースです👇

２．総資産推移

次に経年の資産推移です！

資産増加：+$22,675

増加率：+30.9%

配当を加味した資産増加額は8月にマークした2.1万ドルを更新して2.2万ドルに達しました！増加率は30%を超えてきたので配当そこそこもらいながら資産増加を加速させています。それにしても9月の調整からの10月噴き上げはすごい上下ですね😅優良銘柄にしっかり投資していけばこのまま順調に最高値を更新し続けていけると思ってます！

３．配当積上げ

最後に配当積上げ状況です。

今月はMO, PM, KO, PEPという配当主力艦隊からチャリンチャリン＄214の配当を受け取りました！自動利確して現金を振り込んでくれるのでホントにありがたい😭トータルでも$4,722の積上げに達したので給料手取りの1.5か月分ぐらいを不労でもらえたことになります♪放置してれば現金と元気をもらえる配当はメンタルの支えになりますね😆

さてさて、今年も残りあと2か月となりました！

ボーナスに向けてラストスパート頑張りましょう！！

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不動産の勉強はこれやりました！

こんにちは！ノミの投資家です。

不動産投資はじめました~というブログを見て、「どうやって勉強されたんですか？」という問い合わせが多かったので、今回はノミの投資家が実践した勉強方法をご紹介したいと思います！

ハッキリ言って大したことはしてないです！！😅

１．私が実践した不動産勉強法

不動産勉強方法はいろいろありますが、ノミの投資家が実践した方法は至ってシンプルで、こんな感じです。

①　初心者向けセミナーを聴く

➁　書籍を読んでみる

③　セミナーと書籍で疑問に感じたことをコンサルに聞きまくる

まず①の初心者セミナーは誰でもすぐ聴けます！こちら👇のはじめの一歩セミナーで「物件選定の方法」や「見るべきポイント」などがざっくり学べます。

こちら全て無料で聴けるのでとっかかりとしては非常におススメです。

最初は少し億劫でもこのような一歩を踏み出すか否かで「行動する人」「行動しない人」が分かれると思います。

最初の第一歩セミナーはこちらから申し込めます👇

➁の書籍については後程私が読んだ本をご紹介しますが、私が不動産を取り組むうえで一番効率が良かったのは③のコンサルに聞きまくることでした。

私が不動産投資を始めたきっかけや考え方はこちらの記事をご参照下さい。

nomiinvestor.hatenablog.com

２．コンサル活用で効率的に学ぼう

セミナーや書籍で勉強してもどれも成功者が都合よいところばかり言ってるんじゃないか？とか、これってホントにそうなの？とか疑問が浮かんできました。

ただ、それを聞く相手がいません。信頼できるパートナー的なコンサルが必要でした。

「信頼できる」って結構難しいのですが、私は「信頼できる」の定義として以下のポイントを押さえている必要があると考えました。

✅専門性が高いか？レスポンスに問題ないか？

✅都合の悪いことやリスクも包み隠さず教えてくれるか？

✅自分の投資目的を理解してそれに合った投資先を検討してくれるか？

✅不動産投資以外の知識も持ち合わせているか？

何社かと話をしましたが、あまり信頼のおける業者はありませんでした。

そんな中、たまたま上記セミナーを聴いてみて質問を投げたところとても良いコンサルを紹介頂き、信頼できるパートナーとして質問しまくることができました。

最初は無料セミナーを聴いて質問箱に「不動産のことで聞きたいことがあります」と質問して見るところから始めただけですが、webミーティングやLINEで細かく打ち合わせをしながら広く深い知識を得ることができました。

非常に良い縁を頂けたと思ってます。

コンサルさんへの恩返しの意味も含めて、その質問箱のリンクをこちらで紹介しておきます！

勉強するだけならタダなんで、興味ある人はどんどん質問してみてください！😁

専門家の質問箱&コンサル紹介はこちらから👇

３．書籍も紹介！

コンサルについていろいろ書きましたが、もちろん書籍も読みました。

書籍で学んだことで気になる点や、これホントなの？って思う点をコンサルに聞きまくるネタ作りにもなったのでノミの投資家が参考となった書籍もこちらに紹介しておきますね！

図書館でも借りられると思いますのでお金出して買わなくてもいいですが😂

①米国株投資家なら知らない人はいないたぱぞうさんの著書。株式以外にも不動産についても触れられています。たぱぞうさんの著書の中では一番玄人向けで私は一番好きな本です。ただ、ワンルーム投資については否定的なコメントで書かれています。

➁都心の中古ワンルーム投資を少しずつ進めていってFIREを達成した会社員の方の本です。ワンルーム投資について非常に具体的に書かれていてとても腑に落ちます。アパート投資の書籍が多い中、唯一と言って良いほどのワンルーム投資本です。

③言わずと知れた「まずアパ」です。アンチワンルーム投資、アパート至上主義の書籍です。これを読むとアパート以外成功はないと信じ込むことになります。が、不動産に興味を持つには良いきっかけとなる書籍です。

➃こちらもアパート投資系の書籍です。まずアパに似た論調で書かれていますが、初心者が不動産について概要を知るには良い書籍だと思います。

以上、ノミの投資家が実践した不動産の勉強方法でした！

一人で本読んでうーんと悩んでるだけでは何も始まらないので、まずはアクション起こしてみるところから始めて見てください♪

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不動産投資はじめました！！

こんにちは！ノミの投資家です😃

この度、長らく検討していて手を出せていなかった不動産事業に乗り出し、都内港区のある物件を購入し、晴れてオーナーになることができました！！✌これまでの株式とは全く別の投資に挑戦することになるのでワクワクもありますし不安な面もあります。

今回はノミの投資家が

なぜ不動産投資をするに至ったか？

どんな方法で取り組んだか？

について書いていきたいと思います。

私の不動産勉強法はこちらの記事にまとめてますのでご参考下さい♪

nomiinvestor.hatenablog.com

１．他人資本で資産形成という考え方

不動産事業の魅力は何だと思いますか？資産価値のある現物を持つこと、月々のキャッシュフローが出ること、生涯に渡って事業を継続できること、などなどいろいろあると思いますが、ノミの投資家にとって一番大きいメリットを感じたのは 「他人資本で資産形成ができること」 です。他人資本というのは「借入れ(ローン)」のことです。

株などの金融資産の場合、一般の人は信用取引など短期の借金をして投資はできますが、月々の返済額を決めてローンを組むことはできません。長期で株式運用しようとすると結局自分の現金を削って株を買うしかできないのですが、不動産は長期に渡ってローンを組み、少しずつ返済していくことで、家賃収入からローン返済額や諸費用を差し引いた残りをキャッシュフローとして生み出すことができます。

つまり自分の現金を大きく削ることなく他人(金融機関)からお金を借りて回すことでキャッシュを生み出し、資産形成をしていけるんです！これは自分の力ではなく、お金の力を使って資産を増やしていける有効な方法だと考えました。

やっぱり、自分の資産である不動産の借入れを他人が家賃をせっせと払って勝手にチャリンチャリン返済していってくれるのは不動産の大きな魅力だと思います。

【会社員はローンが組みやすい】

このローンですが、属性によって借りやすい借りにくいがあります。会社員や公務員などの給料人は給料は安いですが、なぜか信用力が高くローンを組みやすい属性にあります。

ノミの投資家は東証一部企業のサラリーマンですが、属性的にはローンを組みやすい部類です。この属性を活かさずに単に

会社員の安月給だけで資産形成していくのは効率悪い！

せっかく有利な立場にいるならそれを上手く活かさなきゃ！

と考えました。

サラリーマンの属性を活かして他人からお金を借りて資産形成にドライブを掛ける！！

２．なぜ不動産を選んだか？

ではなぜ、不動産を選んだか？いくつかありますが、やはり大きいのは「業界として成熟していること」でした。不動産業は大昔からある産業で非常に広く多くの人が代々に渡って営んできました。業界として成熟しているので突然その業界がなくなったりすることは極めて低く、おおよそのリスクも想定しやすいと考えます。

ノミの投資家としてはニッチな分野で一儲けする！というようなハイリスクハイリターン的な考えではなく、長期に渡って安定的に資産形成するツールとして取り組みたかったので不動産業を頑張ってみようと考えました。ローンを組む、毎月安定した家賃収入で利益を出す、借金を返済する、資産を形成するという一連の流れと想定リスクを織り込んでシミュレーションすることが容易であることもノミの投資家の「資産形成」のやり方として性格的に合っていると考えました。

20年以上に渡って気長に資産形成するための「不動産」♪

３．ワンルーム投資を選んだ理由

不動産投資にもいろんな種類があり、考え方があります。区分マンション、ワンルーム、戸建て、アパート、それぞれにメリットデメリットが存在し、やり方や目的も様々です。どれが正解というのはありません。その中でノミの投資家がまず最初に選んだのは「都心中古ワンルーム投資」でした。

ではなぜ都心中古ワンルームを選んだのかについて書いていきます。大きく分けて3つの魅力があると考えます。

①リスクが相対的に低い

まず一つ目がリスクの低さにあります。ここで言う「リスク」というのは、空室リスク・突発的な費用発生リスクです。

ノミの投資家が投資対象として選んだのは都心一等地の駅近ワンルームです。都心一等地の駅近であれば空室リスクは相対的に低く抑えられますし、ワンルームは建物管理はしっかりしていれば修繕積立金で建物の修繕が賄われるため突発的に大きな費用が発生するリスクが低いです。エアコン、給湯器、ガスコンロの交換ぐらいが十数年に一度費用として大きく発生するレベルです。

また、ワンルームは一般的に戸建てやアパートに比べて利回りが低いですが、ノミの投資家は初心者にとっては「利回りの高さ＝リスクの高さ」と考えています。戸建てやアパートのように修繕やリフォームのために自身で積み立てたり客付けのために様々な工夫をしたりするのは手間も多く、初心者にはハードルが高いです。

忙しいサラリーマンができるだけ自分の本業に集中しつつ不動産に初めて取り組むには、まずはリスクと手間の極力低いスタイルを選び、経験を積むことで次のステップに進むべきと考えました。

➁資産性が高い

二つ目に都心ワンルームの魅力の一つに資産性の高さがあります。

都心一等地であればある程度の築年数を経過すると家賃下落があまり起きず、一定水準の収益性が維持できます。ワンルームは一般的にファミリー区分と比べると家賃下落がなだらかであるというデータもあるので、家賃維持＝資産性の維持の面でメリットがあると考えます。

経営しているアパートを建て替えるべきだと判断するポイント | Webマガジン ミライ資産 (leopalace21.jp)

また、土地そのものの価値が高いため建物が築古になっていっても土地の価値で資産性を保つことができます。これは人口流入が継続する都心ならではのメリットだと思います。

家賃下落さえ抑えられれば収益は継続し、借入れ返済も想定通り進めていけます。資金に余裕があるときに少しずつ繰り上げ返済していけば月々のキャッシュフローを上げることができ、それを原資に他の不動産を追加購入も考えられるので、今後も継続的に資産性が見込まれる都心のワンルームが魅力的だと考えました。

③流動性が高い

三つ目に流動性の高さがあります。

不動産は株などの金融資産と違って流動性が格段に低いです。流動性が低いということは売却したいときにすぐに買い手がつかない可能性があるというところです。ただ、都心のワンルームは一等地であれば投資用、節税用と考えている人口が多く、資産性もあるため、将来どうしても売りたくなったときに買い手がつきやすい(それなりの価格で買い取ってもらえる可能性が相対的に高い)というのがメリットとして挙げられます。

会社員でもローンを組んで始めやすい＝買い手はそれなりに居るので将来つぶしが効く資産と考えることができます。

４．パートナーの重要性

ここまで不動産投資やワンルームについての一般的な知識を紹介しましたが、これらのメリットなどは本でも書いてあることです。ノミの投資家も書籍を何冊か読んで勉強して頭では理解しました。

理解しましたが、不動産は株と違って不動産屋や仲介業者などとやり取りをして進めていく必要があるため、「何から始めたらいいのか分からない」「騙されるんじゃないか！？」という警戒心でなかなか一歩を踏み出せずにいました。

そんな中、ある業者と知り合ったことがきっかけで非常に速いスピードで多くの知識を学ぶことができ、本には書いてない裏情報や気を付けるべきポイントなどをコンサルしてもらい投資を決断するに至りました。

普通、ワンルーム投資なんて営業電話がかかってきてゴミ物件を買わされてぼったくられると思う人が多いと思います。ノミの投資家もそうでした。

しかし、良質なパートナー業者と出会い、ZOOMやLINEでしっかり打ち合わせてコンサルしてもらったことでリスクとリターンとなぜ自分が不動産投資をするのかの目的をしっかり腹に落として決断することができました。

信頼できるパートナーの存在はめちゃくちゃ大事です！！！

不動産に興味あるけど専門家の話を聞くのはちょっと気が引けると感じる方、ノミの投資家が最初どうやって始めたか教えます。

この質問箱に「不動産について知りたい」と質問してセミナー動画を視聴するすることから始めました。たったそれだけですが、投資を決断するまで頭を整理できましたよ。

専門家への質問箱はこちら👇

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やるやらないはあとで決めたらいいことで、興味あるなら「まずは知る」「専門家の話を聞いてみる」ところから始めるといいと思います♪

ではでは、今後の不動産事業の展開にご期待下さい~😆

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