不動産投資はじめました！！
こんにちは！ノミの投資家です😃
この度、長らく検討していて手を出せていなかった不動産事業に乗り出し、都内港区のある物件を購入し、晴れてオーナーになることができました！！✌これまでの株式とは全く別の投資に挑戦することになるのでワクワクもありますし不安な面もあります。
今回はノミの投資家が
なぜ不動産投資をするに至ったか？
どんな方法で取り組んだか？
について書いていきたいと思います。
私の不動産勉強法はこちらの記事にまとめてますのでご参考下さい♪
１．他人資本で資産形成という考え方
不動産事業の魅力は何だと思いますか？資産価値のある現物を持つこと、月々のキャッシュフローが出ること、生涯に渡って事業を継続できること、などなどいろいろあると思いますが、ノミの投資家にとって一番大きいメリットを感じたのは 「他人資本で資産形成ができること」 です。他人資本というのは「借入れ(ローン)」のことです。
株などの金融資産の場合、一般の人は信用取引など短期の借金をして投資はできますが、月々の返済額を決めてローンを組むことはできません。長期で株式運用しようとすると結局自分の現金を削って株を買うしかできないのですが、不動産は長期に渡ってローンを組み、少しずつ返済していくことで、家賃収入からローン返済額や諸費用を差し引いた残りをキャッシュフローとして生み出すことができます。
つまり自分の現金を大きく削ることなく他人(金融機関)からお金を借りて回すことでキャッシュを生み出し、資産形成をしていけるんです！これは自分の力ではなく、お金の力を使って資産を増やしていける有効な方法だと考えました。
やっぱり、自分の資産である不動産の借入れを他人が家賃をせっせと払って勝手にチャリンチャリン返済していってくれるのは不動産の大きな魅力だと思います。
【会社員はローンが組みやすい】
このローンですが、属性によって借りやすい借りにくいがあります。会社員や公務員などの給料人は給料は安いですが、なぜか信用力が高くローンを組みやすい属性にあります。
ノミの投資家は東証一部企業のサラリーマンですが、属性的にはローンを組みやすい部類です。この属性を活かさずに単に
会社員の安月給だけで資産形成していくのは効率悪い！
せっかく有利な立場にいるならそれを上手く活かさなきゃ！
と考えました。
サラリーマンの属性を活かして他人からお金を借りて資産形成にドライブを掛ける！！
２．なぜ不動産を選んだか？
ではなぜ、不動産を選んだか？いくつかありますが、やはり大きいのは「業界として成熟していること」でした。不動産業は大昔からある産業で非常に広く多くの人が代々に渡って営んできました。業界として成熟しているので突然その業界がなくなったりすることは極めて低く、おおよそのリスクも想定しやすいと考えます。
ノミの投資家としてはニッチな分野で一儲けする！というようなハイリスクハイリターン的な考えではなく、長期に渡って安定的に資産形成するツールとして取り組みたかったので不動産業を頑張ってみようと考えました。ローンを組む、毎月安定した家賃収入で利益を出す、借金を返済する、資産を形成するという一連の流れと想定リスクを織り込んでシミュレーションすることが容易であることもノミの投資家の「資産形成」のやり方として性格的に合っていると考えました。
20年以上に渡って気長に資産形成するための「不動産」♪
３．ワンルーム投資を選んだ理由
不動産投資にもいろんな種類があり、考え方があります。区分マンション、ワンルーム、戸建て、アパート、それぞれにメリットデメリットが存在し、やり方や目的も様々です。どれが正解というのはありません。その中でノミの投資家がまず最初に選んだのは「都心中古ワンルーム投資」でした。
ではなぜ都心中古ワンルームを選んだのかについて書いていきます。大きく分けて3つの魅力があると考えます。
①リスクが相対的に低い
まず一つ目がリスクの低さにあります。ここで言う「リスク」というのは、空室リスク・突発的な費用発生リスクです。
ノミの投資家が投資対象として選んだのは都心一等地の駅近ワンルームです。都心一等地の駅近であれば空室リスクは相対的に低く抑えられますし、ワンルームは建物管理はしっかりしていれば修繕積立金で建物の修繕が賄われるため突発的に大きな費用が発生するリスクが低いです。エアコン、給湯器、ガスコンロの交換ぐらいが十数年に一度費用として大きく発生するレベルです。
また、ワンルームは一般的に戸建てやアパートに比べて利回りが低いですが、ノミの投資家は初心者にとっては「利回りの高さ＝リスクの高さ」と考えています。戸建てやアパートのように修繕やリフォームのために自身で積み立てたり客付けのために様々な工夫をしたりするのは手間も多く、初心者にはハードルが高いです。
忙しいサラリーマンができるだけ自分の本業に集中しつつ不動産に初めて取り組むには、まずはリスクと手間の極力低いスタイルを選び、経験を積むことで次のステップに進むべきと考えました。
➁資産性が高い
二つ目に都心ワンルームの魅力の一つに資産性の高さがあります。
都心一等地であればある程度の築年数を経過すると家賃下落があまり起きず、一定水準の収益性が維持できます。ワンルームは一般的にファミリー区分と比べると家賃下落がなだらかであるというデータもあるので、家賃維持＝資産性の維持の面でメリットがあると考えます。
経営しているアパートを建て替えるべきだと判断するポイント | Webマガジン ミライ資産 (leopalace21.jp)
また、土地そのものの価値が高いため建物が築古になっていっても土地の価値で資産性を保つことができます。これは人口流入が継続する都心ならではのメリットだと思います。
家賃下落さえ抑えられれば収益は継続し、借入れ返済も想定通り進めていけます。資金に余裕があるときに少しずつ繰り上げ返済していけば月々のキャッシュフローを上げることができ、それを原資に他の不動産を追加購入も考えられるので、今後も継続的に資産性が見込まれる都心のワンルームが魅力的だと考えました。
③流動性が高い
三つ目に流動性の高さがあります。
不動産は株などの金融資産と違って流動性が格段に低いです。流動性が低いということは売却したいときにすぐに買い手がつかない可能性があるというところです。ただ、都心のワンルームは一等地であれば投資用、節税用と考えている人口が多く、資産性もあるため、将来どうしても売りたくなったときに買い手がつきやすい(それなりの価格で買い取ってもらえる可能性が相対的に高い)というのがメリットとして挙げられます。
会社員でもローンを組んで始めやすい＝買い手はそれなりに居るので将来つぶしが効く資産と考えることができます。
４．パートナーの重要性
ここまで不動産投資やワンルームについての一般的な知識を紹介しましたが、これらのメリットなどは本でも書いてあることです。ノミの投資家も書籍を何冊か読んで勉強して頭では理解しました。
理解しましたが、不動産は株と違って不動産屋や仲介業者などとやり取りをして進めていく必要があるため、「何から始めたらいいのか分からない」「騙されるんじゃないか！？」という警戒心でなかなか一歩を踏み出せずにいました。
そんな中、ある業者と知り合ったことがきっかけで非常に速いスピードで多くの知識を学ぶことができ、本には書いてない裏情報や気を付けるべきポイントなどをコンサルしてもらい投資を決断するに至りました。
普通、ワンルーム投資なんて営業電話がかかってきてゴミ物件を買わされてぼったくられると思う人が多いと思います。ノミの投資家もそうでした。
しかし、良質なパートナー業者と出会い、ZOOMやLINEでしっかり打ち合わせてコンサルしてもらったことでリスクとリターンとなぜ自分が不動産投資をするのかの目的をしっかり腹に落として決断することができました。
信頼できるパートナーの存在はめちゃくちゃ大事です！！！
不動産に興味あるけど専門家の話を聞くのはちょっと気が引けると感じる方、ノミの投資家が最初どうやって始めたか教えます。
この質問箱に「不動産について知りたい」と質問してセミナー動画を視聴するすることから始めました。たったそれだけですが、投資を決断するまで頭を整理できましたよ。
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やるやらないはあとで決めたらいいことで、興味あるなら「まずは知る」「専門家の話を聞いてみる」ところから始めるといいと思います♪
ではでは、今後の不動産事業の展開にご期待下さい~😆
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